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Saiba tudo sobre obras em áreas comuns do condomínio

Muitos são os motivos que levam à necessidade de realizar obras em áreas comuns do condomínio. Seja por vontade dos moradores ou necessidade de reparos, esta é uma questão que sempre gera debates e dúvidas.

Não importa se a obra terá caráter estético, manutenção ou de benfeitoria, quando se trata de modificações em área comum, é necessário a autorização dos condôminos.

Os vários tipos de obras dentro de um condomínio são divididos em três categorias: voluptuárias, úteis ou necessárias. Cada um necessita de um tipo de autorização.

O que diz a legislação?

De acordo com o Código Civil Brasileiro, as obras voluptuárias são aquelas que visam o lazer ou o descanso e que não geram aumento no uso do bem, mesmo que o valorize.

Já as obras chamadas de úteis são aquelas que, além de facilitar a utilização do bem, ainda aumentam a sua procura.

Ao mesmo tempo, as obras necessárias caracterizam-se por ter como finalidade manter a conservação do bem, evitando sua deterioração.

A aprovação para realização deste tipo de obra deve obedecer as seguintes orientações:

  • Obras em áreas comuns do condomínio, consideradas voluptuárias, dependem da aprovação de dois terços dos condôminos presentes à assembleia;
  • Obras úteis são aprovadas por meio de maioria simples dos condôminos presentes;
  • Finalmente, as obras necessárias podem ser realizadas através de autorização do síndico. A lei também prevê que, em caso de impedimento ou omissão do síndico, um condômino pode autorizar uma obra necessária.

Entretanto, em ambos os casos, é necessário comunicar imediatamente o condomínio através de assembleia.

Cuidados para realização de obras em áreas comuns do condomínio

Para se evitar discussões e até disputas judiciais, há outras circunstâncias previstas na legislação.

Por exemplo, é vetada a realização de obras que prejudiquem a utilização das áreas pelos condôminos. E ainda está previsto que a realização de modificações sobre a destinação do prédio ou da unidade dependerá de aprovação por unanimidade em assembleia.

Da mesma forma, a construção de um novo pavimento, ou mesmo no solo, de uma nova edificação, dependerá também de aprovação unânime dos condôminos.

Outra questão importante diz respeito a reparos ou obras necessárias que venham a ser realizados por algum condômino. Neste caso, este terá direito à ser reembolsado pelas despesas ocasionadas. Entretanto, não caberá reembolso quando estas modificações não forem classificadas como de natureza urgente ou necessária.

Todas as decisões coletivas envolvendo estes tipos de obras devem, além de passar por assembleia, ser detalhadamente registradas para possíveis consultas futuras.

Fiscalização e penalidades

Caso o condômino realize modificações proibidas, caberá ao síndico ou à empresa de administração notifica-lo. Neste documento deverá constar o prazo dado para que o mesmo realize as ações para restabelecer a situação anterior.

Se esta notificação for ignorada, o condômino sofrerá multa, conforme previsto no Código Civil. Dependendo da situação, ele poderá ser acionado judicialmente para ressarcir os custos das reparações a serem feitas.

Concluindo, então, é importante que obras em áreas comuns do condomínio sejam comunicadas e debatidas para que não ocorram divergências.

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