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A NBR 16.280 e suas obrigatoriedades a respeito de obras no condomínio

Vivemos em um período no qual a quantidade de condomínios tem crescido consideravelmente. Dessa forma, é ainda mais necessário que sejam estabelecidas regras para garantir a segurança de obras no condomínio. Esse é, justamente, o intuito da NBR 16.280, estabelecida pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).

Com efeito, a NBR 16.280 visa assegurar que quaisquer alterações nos imóveis de um condomínio sejam informadas aos síndicos. As obras no condomínio a que se referem esta norma podem envolver tanto as unidades privadas quanto as áreas de uso comum.

A medida entrou em vigor em 18 de abril de 2014, passando por uma alteração no ano de 2015. Pensando nisso, apresentamos, ao longo deste artigo, as principais informações sobre a NBR 16.280, a fim de ajudar você a entender melhor quais são as obrigatoriedades em relação às obras no condomínio. Boa leitura!

A NBR 16.280

A NBR 16.280 determina, em síntese, que as obras realizadas nos condomínios devem passar pelo aval de seus respectivos síndicos e, em certos casos, de um arquiteto ou engenheiro. Para tanto, os condomínios deverão entregar aos seus síndicos um conjunto de documentos antes de começarem o processo de reforma em suas unidades.

O intuito da medida é assegurar que as obras transcorram em segurança, uma vez que as mudanças estruturais podem ocasionar graves danos às edificações. Portanto, quaisquer problemas estruturais podem comprometer a integridade e a segurança de todos os condôminos.

De acordo com o estipulado pela Norma Brasileira 16.280, se você deseja realizar qualquer tipo de intervenção ou reforma em sua unidade, deverá apresentar um projeto adequadamente detalhado e assinado por um arquiteto ou engenheiro. Então, a recusa ou aprovação fica sob a responsabilidade do síndico.

Todavia, há alguns casos (geralmente, de pequenas reformas) nos quais não é preciso apresentar tais documentos. Por conta disso, é crucial verificar com o seu síndico se é necessário ou não entregar algum documento antes de começar quaisquer tipos de obras no condomínio.

Os documentos de apresentação obrigatória

Os moradores que pretendem realizar reformas ou obras no condomínio devem apresentar, segundo a NBR 16.280, um dos documentos a seguir:

  • Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), nas ocasiões em que o profissional responsável é um arquiteto;
  • Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), nas ocasiões em que o profissional responsável é um engenheiro.

Além disso, é necessário anexar um cronograma que traga detalhes com:

  • A descrição do que será realizado pelas obras no condomínio;
  • A duração (tempo estimado) das obras;
  • Uma lista com a identificação (CPF e RG) dos profissionais (prestadores de serviços) envolvidos;
  • Uma planta com as alterações que serão realizadas.

As obrigações dos síndicos

Quando há obras no condomínio, o síndico é, conforme mencionado, o responsável pela aprovação ou rejeição das documentações. Logo, deve verificar a obra e fiscalizar as alterações promovidas no prédio, a fim de identificar se o que o condômino informou está sendo realmente cumprido.

Se o projeto exceder o que foi previsto, caberá ao síndico alertar ao proprietário. Caso haja necessidade, ele deverá tomar medidas judiciais e cíveis para que as obras ocorram conforme o planejado. Nesse contexto, os síndicos poderão:

  • Proibir a entrada de prestadores de serviços e materiais ligados às obras no condomínio;
  • Registrar eventuais irregularidades junto à delegacia de polícia ou recorrer à justiça para embargar as obras;
  • Notificar o condômino;
  • Aplicar multas.

Se tudo correr conforme o esperado, os síndicos devem vistoriar as condições gerais em que as obras no condomínio foram finalizadas. Os gestores também devem receber termos de encerramento dos proprietários dos imóveis. É possível, enfim, arquivar todas as documentações.

Cuidados necessários durante as obras no condomínio

Tanto o RRT quanto a ART, a princípio, são documentos fornecidos pelos profissionais contratados pelos condomínios. Contudo, se os síndicos sentirem necessidade, devem contratar especialistas que possam verificar toda a documentação e inspecionar as obras em andamento.

Os síndicos podem sentir mais segurança ao contar com engenheiros ou arquitetos que forneçam consultoria nesses casos, coibindo omissão ou mesmo enganos nas informações mais importantes para a realização das obras. Embora as normas digam que os condôminos são obrigados a informar a seus síndicos a respeito de qualquer reforma, isso nem sempre acontece na prática.

Em muitos prédios, os proprietários creem que, enquanto donos, são livres para fazerem as mudanças que julgarem pertinentes ao espaço. Entretanto, é necessário ter em mente que até mesmo as menores alterações podem causar impactos significativos na estrutura.

Sendo assim, comunicados formais sobre as obras no condomínio e os documentos obrigatórios (RRT ou ART, além do que constar no modelo usado para a autorização de reforma ou obra) devem ser endereçados aos síndicos antes de que qualquer atividade tenha início.

Afinal, podem haver situações nas quais os moradores não apresentem os referidos documentos e iniciem reparos carentes de prévia autorização. Nessas ocasiões, caberá aos síndicos verificarem, em suas Convenções de Condomínio, se há punições aos condôminos que não tomaram as providências necessárias.

Vale lembrar que os síndicos podem utilizar essas mesmas medidas quando os projetos não estiverem saindo conforme o planejado.

As obras no condomínio que necessitam da ART ou do RRT

Preparamos, a seguir, uma breve lista para ajudar você a entender melhor quais são as obras no condomínio que exigem ART ou RRT:

  • Perfurações ou buracos nas lajes;
  • Alterações ou reparos nas instalações de gás;
  • Alterações estruturais dos apartamentos;
  • Abertura de portas ou cozinhas americanas;
  • Troca de revestimentos usando ferramentas que causem alto impacto, tais como marteletes ou marretas, para retirar o revestimento prévio;
  • Instalação de banheiras;
  • Reformas que requeiram a atuação de engenheiros eletricistas;
  • Mudança de posicionamento de tomadas, chuveiros ou torneiras;
  • Instalação de ar-condicionado;
  • Envidraçamento ou fechamento de sacadas.

Para que fique ainda mais claro, veja algumas obras no condomínio que não necessitam RRT ou ART:

  • Pequenos reparos hidráulicos ou elétricos que não usem ferramentas que causam alto impacto e não promovam alterações estruturais no condomínio;
  • Pinturas;
  • Instalação de redes protetivas;
  • Substituição de forros de gesso (apenas se o novo tiver características semelhantes ao forro original).

Cumpre ressaltar, por fim, que a NBR 16.280 não deve ser considerada um empecilho para as obras no condomínio, uma vez que a iniciativa traz mais profissionalismo e segurança, garantindo que todos tenham ciência dos acontecimentos de alterações estruturais e outras ocorrências relevantes nos condomínios em que vivem e/ou trabalham.

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